土地租赁超过20年其财产怎么处理

1.土地租赁期限超20年时，超过部分无效，租赁期限视为20年，合同其他部分不受影响。这是法律为保障租赁双方合理权益、维护市场秩序的规定，能避免过长租赁期限带来的潜在风险和不确定性。
2.租赁期限届满后，对于租赁土地上财产处理分情况解决。若合同有约定，应按约定执行，这体现了合同的自治性。比如约定地上建筑物归出租人，承租人就需按约交付。
3.若合同无约定，能拆除的财产承租人可自行拆除。不能拆除或拆除会造成重大损害的，双方先协商补偿。协商不成，可通过诉讼，由法院依据公平原则结合添附等情况确定财产归属及补偿。
建议租赁双方在签订合同时明确租赁期限和地上财产处理方式，减少后续纠纷。出现争议时，优先协商，协商无果及时走法律途径。
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法律分析：
（1）土地租赁期限受法律限制，超过20年的部分无效，实际租赁期限按20年算，不过合同其他部分效力不受影响。这保障了租赁关系的稳定性与合法性。
（2）租赁期限届满后，租赁土地上财产处理分情况而定。若合同有约定，按约定执行，明确了双方的权利义务。
（3）若合同无约定，能拆除的财产承租人可自行拆除；不能拆除或拆除有重大损害的，双方先协商补偿。协商不成则可诉讼，由法院依公平原则结合添附等确定财产归属与补偿。

提醒：
签订土地租赁合同时，注意租赁期限不要超过20年。对于地上财产处理最好在合同中明确约定，避免后期产生纠纷，情况复杂时建议咨询专业法律意见。
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（一）若土地租赁合同期限超过20年，应明确超过部分无效，实际租赁期限按20年计算，要注意对合同相关条款进行梳理和确认。
（二）在租赁期限届满处理租赁土地上的财产时，先查看租赁合同有无相关约定，有约定则严格按约定执行。
（三）若合同无约定，对于能拆除的财产，承租人可自行拆除；不能拆除或拆除会造成重大损害的，双方先进行友好协商补偿事宜。
（四）若协商无法达成一致，可向法院提起诉讼，由法院依据公平原则和添附等情况确定财产归属和补偿。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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1.土地租赁期限超20年，超的部分无效，租赁期视为20年，超20年约定无法律效力，但不影响其他部分。
2.租赁期满，若合同有地上财产处理约定，按约定执行。
3.没约定时，能拆除的财产承租人可自行拆；不能拆或拆除损重大的，双方协商补偿，协商不成可诉讼，由法院依公平原则和添附情况定归属和补偿。
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结论：
土地租赁期限超20年，超过部分无效，视为20年，超20年约定无法律效力但不影响其他部分。租期届满后，有约定按约定处理租赁土地上财产，无约定能拆的承租人可拆，不能拆或拆有重大损害的双方协商补偿，协商不成可诉讼。
法律解析：
依据民法典，土地租赁期限受20年上限约束，这是为保障交易公平与稳定。超过20年部分无效的规定，能避免双方因过长租赁期限产生不可预见的风险。对于租赁期限届满后土地上财产处理，尊重当事人约定，体现意思自治原则。若没有约定，先允许承租人拆除能拆除财产，符合财产归属的基本逻辑。而不能拆除情况的处理方式，既考虑到财产实际状况，又为双方解决争议提供途径。若在土地租赁及财产处理方面遇到复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。